Cómo funciona

La rentabilidad en operaciones NPL no proviene de la especulación ni de apalancamiento financiero, sino de un diferencial real y cuantificable: el descuento al que se adquiere la deuda respecto al valor del activo que la garantiza.

Existen dos estrategias de salida que determinan la rentabilidad:

• Enfoque financiero: Altum Value compra la deuda, la lleva a subasta o negocia con el deudor, y liquida la operación cobrando el diferencial sin necesidad de adjudicarse el inmueble. Es la vía más rápida.
• Enfoque inmobiliario: se adjudica el inmueble en la subasta, se gestiona (con posible reforma), y se vende en el mercado libre o se alquila. Captura tanto el descuento inicial de la deuda como la plusvalía del mercado inmobiliario.

Es sostenible porque el mercado español de NPLs sigue generando nuevas oportunidades de forma constante: bancos y fondos siguen necesitando limpiar sus balances, y la oferta de activos con descuento es estructural, no coyuntural.

La inversión en NPLs no tiene liquidez intermedia. El plazo de 10 a 24 meses es real y debe asumirse desde el inicio: no existe un mercado secundario donde puedas vender tu inversión a otro inversor antes de que la operación se cierre, ni un mecanismo de reembolso anticipado en Altum Direct.

En los SPV de tipo Liquidez hay ventanas semestrales conforme se van ejecutando los activos, sujetas a la venta de esos activos: no garantizan la salida anticipada.

Esto es la contrapartida que asumes a cambio de acceder a retornos del 20–45%, muy superiores a los de productos con liquidez inmediata (depósitos, fondos monetarios, etc.). Es la misma lógica que aplica en cualquier inversión alternativa de este tipo.

Por eso, antes de invertir es fundamental que te hagas esta pregunta: ¿podré prescindir de este capital durante todo el plazo previsto, incluso si la operación se alarga 3–6 meses adicionales? Si la respuesta es no, este no es el producto adecuado para ese capital.

Nunca inviertas en NPLs dinero que puedas necesitar para gastos comprometidos a corto plazo. Te recomendamos mantener siempre un fondo de liquidez personal separado.

Los procesos de ejecución hipotecaria en España tienen un marco legal muy protector para el acreedor (Ley de Enjuiciamiento Civil). Las causas de oposición del deudor son tasadas y limitadas: básicamente, errores formales en la escritura o la existencia de cláusulas abusivas reconocidas judicialmente.

En nuestro proceso de selección descartamos sistemáticamente las operaciones con riesgo procesal elevado —aquellas donde el deudor tiene motivos fundados de oposición o hay litigios activos superiores al 3% del valor—. Solo entramos en operaciones donde el proceso ya está en fase avanzada y las probabilidades de paralización son bajas.

Aun así, los juzgados españoles tienen una carga de trabajo variable que puede provocar retrasos de semanas o meses. Por eso nuestros plazos de 10 a 24 meses ya incorporan ese margen. Si una operación concreta se desvía del calendario previsto, te lo comunicamos con antelación y actualizamos la estimación.

La ocupación de un inmueble no es en sí misma un problema si está correctamente valorada desde el inicio. En nuestra metodología, la situación ocupacional es uno de los primeros elementos que verificamos, y el coste y el plazo del proceso de lanzamiento (desahucio o entrega de posesión judicial) se incorporan al plan financiero de la operación antes de tomar cualquier decisión de compra.

De hecho, en muchas operaciones la ocupación es precisamente la fuente del descuento adicional que hace posible la rentabilidad final: el vendedor acepta un precio más bajo precisamente porque el activo tiene esa complejidad operativa que nosotros sí sabemos gestionar.

Sí descartamos operaciones donde la tasa de ocupación conflictiva supera el 12% de probabilidad de litigio de lanzamiento prolongado, o donde la combinación de ocupación + proceso judicial activo hace inviable el plan financiero en los plazos objetivo.

Como toda inversión, la inversión en NPLs conlleva riesgo. Sería poco honesto no decirlo con claridad. Los principales riesgos son:

• Desviación de plazo significativa: el proceso judicial se alarga más de lo previsto, lo que reduce la TIR final aunque la operación sea rentable en términos absolutos.
• Deterioro del activo: el inmueble pierde valor de mercado entre la compra del NPL y la venta final (por condiciones del mercado local, estado del inmueble, etc.).
• Costes extraordinarios no previstos: reforma necesaria, cargas ocultas en el Registro de la Propiedad, costes de lanzamiento más elevados de lo calculado.

Nuestra metodología de due diligence y los criterios de filtrado (haircut mínimo del 25%, scoring > 65 puntos, ocupación máxima del 12%) están diseñados para que el margen de seguridad absorba la mayoría de estos escenarios adversos sin que el inversor pierda capital.

En el escenario conservador de nuestros modelos, incluso con retrasos y costes adicionales, la rentabilidad neta estimada es positiva. El riesgo de pérdida de principal es bajo pero no es cero, y el inversor debe ser consciente de ello.

Nuestra recomendación: diversifica tu inversión en NPLs entre varias operaciones. El riesgo de cualquier operación individual se reduce significativamente con una cartera de 3–5 operaciones distintas.